Ceny najmu w większości miast spadają

Od grudnia ubiegłego roku obserwowaliśmy comiesięczny wzrost kosztów najmu. Największe wzrosty miały miejsce wiosną, kiedy nastąpił ogromny napływ uchodźców z Ukrainy. Później nadal rosły, ale już zdecydowanie wolniej. Łącznie w tym roku (od stycznia) stawki w miastach wzrosły średnio o 23 procent. Rekordzistami są Kraków (36 proc.), Warszawa (31 proc.) i Wrocław (30 proc.). Dane z października sugerują jednak, że potencjał do dalszych wzrostów się wyczerpuje.

W większości miast stawki spadają

Stawki w październiku były w większości miast niższe niż we wrześniu. Oprócz wspomnianych już Katowic (-9 proc. m/m), spore spadki odnotowano w Gdyni (-5 proc. m/m), Sosnowcu (-5 proc. m/m) oraz Gdańsku (-5 proc. m/m). Dalsze wzrosty odnotowano tylko w pięciu miastach. Są to Lublin (6 proc. m/m), Częstochowa (5 proc. m/m), Łódź (5 proc. m/m), Warszawa (3 proc. m/m) oraz Kraków (2 proc. m/m). Szczególnie uwagę zwracają dwa ostatnie miasta, które są największymi rynkami najmu w Polsce. Dodatkowo w tych miastach nastąpił największy wzrost w porównaniu do poziomu z początku roku.

W większości badanych miast stawki jednak spadły. Prawdopodobną przyczyną jest to, że część wynajmujących nie znalazło najemców w najgorętszym okresie (sierpień, wrzesień) i była zmuszona obniżyć ceny, żeby nie zostać na wiele miesięcy z pustostanem. Podobnie wygląda sytuacja tych wynajmujących, którzy nie zdążyli wystawić oferty we wrześniu. W większości przypadków w październiku wystawiali ogłoszenia z niższymi cenami niż obowiązywały we wrześniu. Agenci Północ Nieruchomości w Chełmie zgodnie podkreślają, że na chełmskim rynku nie odnotowali ani spadków, ani wzrostów cen najmu.

Co dalej ze stawkami najmu?

Jarosław Sadowski z Expandera wyjaśnia, że dalsze kierunki zmian cen na tym rynku będą podyktowane w dużej mierze kwestią stóp procentowych, a więc dostępnością mieszkań do kupienia, oraz sytuacją za naszą wschodnią granicą. – Na kolejny wzrost cen może zadziałać ewentualny duży napływ uchodźców z Ukrainy, którym w ich kraju może być trudno przetrwać zimę bez prądu i ogrzewania. Poza tym rośnie popyt na najem ze względu na to, że mocno spadła dostępność kredytów hipotecznych. Z tego powodu 30-latkowie, którzy w przeszłości przenosili się już do własnych mieszkań, są zmuszeni do odkładania decyzji o zakupie. Nie robią tym samym miejsca dla młodszych roczników, które dopiero wchodzą na rynek najmu – zaznacza analityk. – Z drugiej strony, ceny najmu są już bardzo wysokie i najemcom coraz trudniej jest zaakceptować dalsze podwyżki. Jednocześnie ofert wynajmu znów jest sporo, więc konkurencja wymusza spadki cen. Właściciele mieszkań znów muszą się bowiem liczyć z tym, że mogą nie znaleźć lokatora. Jeśli nie pojawi się duży napływ uchodźców, to możliwe są dalsze niewielkie spadki. Na większe będzie można liczyć dopiero, kiedy znacząco spadną stopy procentowe – dodaje.

Rentowność inwestycji w mieszkanie rośnie

Spadki cen mieszkań w połączeniu z dotychczasowymi wzrostami stawek wynajmu sprawiły, że rentowność mieszkań na wynajem istotnie wzrosła w ostatnim czasie. W październiku było to przeciętnie 5,54 proc. netto, co jest odpowiednikiem 6,84 proc. na lokacie bankowej. Dla porównania jeszcze w styczniu br. było to 4 proc. netto. Wyliczenie dotyczy zakupu bez udziału kredytu i uwzględnia dodatkowe koszty takie jak: prowizja pośrednika (3 proc.), PCC (2 proc.) przy założeniu, że kupujemy z rynku wtórnego, taksa notarialna i wypisy, odświeżenie po zakupie, meble, cykliczne nakłady na odświeżenie i drobne naprawy, ubezpieczenie nieruchomości oraz podatek ryczałtowy (8,5 proc.). Dotyczy mieszkania o powierzchni 50 mkw., które jest wynajmowane przez pełne 12 miesięcy w roku.